En vidéos : bilan 2025 et perspectives 2026

2026 marque une étape importante pour la FTI, une étape où notre modèle a pleinement démontré sa solidité, sa pertinence et sa capacité à répondre à des besoins concrets dans les territoires. Depuis sa création, nous avons structuré une équipe experte, renforcé nos méthodes et mis en place une ingénierie capable de mener des opérations complexes de transformation immobilière.

Nous avons appris, ajusté, sécurisé nos processus et développé une chaîne de valeur qui nous permet aujourd’hui d’intervenir avec une véritable expertise. Cette montée en compétences est un acquis précieux pour le groupe et pour répondre aux besoins du marché de l’immobilier. Nous savons désormais produire, accompagner, transmettre et rendre visible les bénéfices d’une transformation immobilière. Aujourd’hui, la FTI doit et va franchir un nouveau cap : s’inscrire durablement dans son marché et ouvrir un nouveau chapitre de son développement.

Notre ambition pour 2026 ? S’appuyer directement sur cette évolution, continuer à faire grandir notre modèle concret, reproductible et utile, qui produit des résultats et répond au besoin national. La transformation immobilière n’est plus une intuition, c’est une solution. Nous avons désormais tous les outils pour inscrire la FTI dans la durée, au service du groupe et du lien emploi logement.

En 2026, nous resterons attachés à notre conviction, développer, transformer l’existant en logement durable et abordable. La trajectoire de la FTI repose aujourd’hui sur une réalité tangible : nous savons transformer des immeubles tertiaires en logements utiles et nous savons le faire de manière efficace, responsable et adaptée au territoire depuis 2020.

Nous avons acquis un capital précieux, un savoir-faire reconnu, une gouvernance paritaire solide et la capacité d’intervenir là où les besoins sont réels. Ce socle nous permet d’agir avec justesse, avec prudence mais aussi avec conviction, car nos opérations montrent que la transformation est non seulement possible mais souhaitable. Le contexte actuel renforce notre rôle. Un vide structurel important frappe le parc tertiaire tandis que la demande de logement demeure extrêmement forte. Entre ces deux réalités existe un potentiel évident attendu par les collectivités, les acteurs économiques et les habitants. La FTI a démontré qu’elle pouvait transformer ce potentiel en solution concrète.

Nos opérations contribuent également à structurer une filière en émergence, celle du recyclage urbain. Et cette filière a besoin de repères, de méthodes, d’exemples réussis. La FTI en est l’un des vecteurs. Nous partageons nos retours d’expérience, nous accompagnons des partenaires et nous rendons visible une approche qui reste encore nouvelle pour beaucoup d’acteurs. La dimension sociale reste le cœur de notre mission. Nous logeons des salariés, des étudiants, des familles, parfois dans des villes où l’offre était limitée. C’est cela l’utilité sociale : créer des solutions qui améliorent la vie quotidienne avec réalisme, avec exigence.

En 2026, nous resterons mobilisés pour poursuivre cette belle dynamique.

En 2026, la FTI continuera à contribuer à la production de logements abordables dans les zones tendues issues de la transformation urbaine dans un contexte de crise économique. Par ailleurs, elle poursuivra le renforcement de l’expertise de ses équipes opérationnelles pour accompagner au mieux les opérations de transformation sur les territoires. Et enfin, elle réfléchira à la pérennisation de son action sur une durée plus longue.

Le pacte stratégique expose la stratégie de notre entreprise ainsi que nos valeurs et nos modes d’intervention. C’est un document qui est un repère stable adressé à l’ensemble des acteurs de la ville dans un secteur en mutation. Enfin, lors de nos expérimentations et face à la diversité des innovations que nous conduisons, il nous rappelle nos fondamentaux.

En 2026 seront conduites des négociations acharnées mais constructives pour abaisser le coût des charges foncières qui permettra aux opérations de transformation d’atteindre un équilibre. Des échanges réguliers avec les bailleurs sociaux et les opérateurs de logements abordables seront menés pour comprendre notre offre de services et expérimenter la transformation. Des partages d’expériences seront conduits avec les acteurs de la ville pour favoriser l’émergence de la filière de transformation.

En 2026, la FTI reverra son modèle économique à la fois sur le portage foncier et à la fois sur le démembrement, en lien avec les acteurs institutionnels, les financeurs, les collectivités. Pour continuer d’accompagner la filière de transformation immobilière, peu d’opérations de transformation sont aujourd’hui menées par les acteurs en raison du déséquilibre économique qu’elles présentent. La FTI, qui a l’opportunité d’expérimenter la transformation, doit partager sa connaissance sur le prix des charges foncières, des actifs tertiaires, sa connaissance en matière de méthode de transformation, sa compréhension de l’ensemble de la filière et son approche des coûts travaux. L’utilité sociale reste et restera la boussole de notre action.

La FTI comptait, au 1er janvier 2026, 72 opérations engagées représentant 7 534 logements. Ces résultats sont le fruit d’une ingénierie éprouvée, d’une expertise collective mobilisée au quotidien et d’un positionnement singulier au service du bien emploi logement. Depuis sa création en 2020 par le groupe Action Logement, la FTI déploie son ingénierie basée sur le bail à construction d’une durée de 50 à 60 ans. La FTI travaille avec tous les acteurs privés et publics, promoteurs, bailleurs… En somme, toutes les parties prenantes à la bonne réalisation d’un projet.

L’expertise des collaborateurs de la FTI est mise au service de chaque projet de transformation. Le lien avec les territoires est un pilier de notre pacte stratégique. Il s’agit de notre projet d’entreprise partagé à tous nos partenaires. À la FTI, nous concevons des projets qui répondent aux besoins des territoires, au service du lien emploi-logement et des citoyens. Cela passe notamment par une analyse fine du territoire : les transports, offres de services, écoles, universités. Le contexte politique est particulier sur les débuts de l’année car marquée par les élections municipales qui se répercutent nécessairement sur la capacité des équipes sortantes à s’engager sur de nouveaux projets structurants. Nous sommes toujours à l’écoute du secteur de l’immobilier et plus particulièrement de la transformation auprès des promoteurs et bailleurs et en fonction des différentes typologies de logement.

La stratégie d’investissement pour 2026 repose sur les axes suivants : nous donnons la priorité aux opérations de transformation plutôt que de démolition-reconstruction, dans la continuité de ce que nous faisions jusqu’à présent. Nous veillons à l’équilibre de production entre logements familiaux et résidences gérées et une répartition géographique équilibrée, 60 à 70 % en Île-de-France, 30 à 40 % dans les autres régions, avec une priorité donnée aux territoires les plus dynamiques et soumis à une forte tension sur le logement : PACA, Auvergne-Rhône-Alpes, Nouvelle-Aquitaine, Grand Est. Nous sélectionnons des projets présentant un degré de maturité suffisant, assortis d’une volonté politique clairement affirmée au niveau local.

Plus que jamais, 2026 exige une stratégie d’investissement à la fois prudente, sélective et agile pour continuer à transformer l’existant là où les besoins en logements sont les plus pressants, attendus et utiles.

La transformation immobilière est effectivement un sujet technique, mais qui est mené au sein de la FTI par des hommes et des femmes. Nous avons des équipes pluridisciplinaires, donc avec différentes expertises nécessaires pour cette transformation immobilière. Ces équipes travaillent de façon responsable et très autonome. L’engagement des équipes à la FTI est vraiment un facteur clé de succès et de réussite. Alors la FTI articule son action autour de 3 valeurs principales et à la notion d’engagement qui est liée à la mission même de la FTI. Nous avons une mission d’utilité sociale, ensuite la proximité avec les territoires, avec nos équipes, avec nos différents partenaires et enfin l’agilité puisque nous travaillons sur des sujets complexes qui demandent une capacité d’adaptation importante. Donc cette agilité est aussi nécessaire. La FTI a à cœur d’accompagner l’évolution des métiers et la montée en compétence de ses collaborateurs à travers notre pacte stratégique, qui est notre projet d’entreprise : le pilier 4 porte une attention toute particulière sur ces sujets de formation.

Le secteur de la transformation immobilière est encore un secteur émergent, ce qui nécessite des compétences spécifiques, que ce soit sur des sujets ou des thématiques juridiques, financières, techniques, en lien également avec les territoires. Donc l’assimilation des nouvelles compétences et la responsabilisation progressive des équipes est primordiale à la FTI.

En 2026, la FTI poursuit sa structuration au sein du groupe Action Logement. Sa trajectoire s’appuie toujours sur les compétences des hommes et des femmes qui la composent et dans le cadre structurant du pacte stratégique.

En 2026, les collaborateurs de la FTI s’engagent dans une entreprise utile, responsable et en mouvement.

Nous sommes au 75, boulevard du Général De Gaulle à Draveil. Derrière moi, le site abritait autrefois une ancienne école construite en 1934. Aujourd’hui, cet ensemble de style Art déco s’apprête à connaître une nouvelle vie. Il est en passe d’être transformé en 70 logements, dont 44 logements familiaux, sociaux et intermédiaires à l’horizon 2027. Ce projet illustre parfaitement le savoir-faire de la FTI : transformer les actifs tertiaires obsolètes en logements abordables et durables.

Proximité, agilité et engagement sont les 3 valeurs de la FTI. Au développement, nous sourçons la majeure partie de nos projets grâce à la relation que nous entretenons avec nos partenaires. Bailleurs, promoteurs, brokers et institutionnels nous contactent dès qu’un actif est susceptible de nous intéresser. Nous procédons alors à un audit des actifs pour vérifier leur potentiel de transformabilité en logement. Une fois cet accord obtenu, le vrai défi commence : celui de constituer un groupement d’acteurs pour faire sortir de terre l’opération, ensemble. Chaque opération est différente, que ce soit sur le plan financier, immobilier, juridique, technique ou environnemental. C’est pourquoi l’agilité est l’un de nos maîtres mots. Nous adaptons la programmation aux besoins des territoires, des usagers et de leurs futurs occupants.

L’ingénierie innovante de la FTI s’appuie sur le bail à construction qui offre un véritable effet de levier au bailleur en neutralisant une partie de la charge foncière sans qu’il ait à mobiliser de fonds propres. D’une durée d’environ 50 ans, il permet de dissocier le foncier du bâti via le démembrement. Ce montage est mis en œuvre par les équipes du développement qui ne portent évidemment pas seules les opérations. Elles s’appuient sur des fonctions supports comme la finance, le juridique et la technique.

Notre service juridique intervient dans le cadre de l’analyse des opportunités d’acquisition et plus particulièrement pour évaluer leur faisabilité juridique dans la finalité de transformation portée par la FTI. Après audit de l’existant et identification des particularités, des difficultés, des points d’attention d’un dossier, nous conseillons les équipes sur l’ingénierie juridique à déployer pour le montage de l’opération. Nous travaillons sur des dossiers particuliers.

Dans ce contexte, mon rôle en tant que chargé d’investissement est d’être capable d’apporter des réponses rapides, précises et adaptées à la situation économique de chaque projet. Nous intervenons dès les premiers échanges sur un dossier et accompagnons les responsables du développement sur les volets économiques et financiers des opérations. La première étape est toujours la valorisation de l’actif : estimer un prix juste et de marché pour proposer un montant concurrentiel sans créer d’inflation foncière. Nous utilisons des méthodes classiques de valorisation comme celles qu’un bailleur social ou un promoteur privé pourrait appliquer. Dans un deuxième temps, nous réalisons la modélisation et la projection de l’exploitation du bien sur le long terme.

Avec le montage en bail à construction, la FTI s’inscrit dans une logique d’investissement durable. Notre objectif : proposer plusieurs scénarios au pôle développement en analysant leurs impacts et les conseiller sur le meilleur choix pour toutes les parties prenantes, tout en respectant les critères de la procédure d’engagement. Enfin, au fil des comités et des instances de décision, nous accompagnons les développeurs et réajustons en permanence les indicateurs financiers pour sécuriser et optimiser le projet.

Notre force réside dans la transversalité de nos opérations. Chaque projet est mené en étroite collaboration avec les équipes juridiques, patrimoniales et techniques. Cette synergie nous permet de garantir la cohérence de nos montages, d’anticiper les risques et d’optimiser les solutions proposées. Ensemble, nous assurons que chaque dossier est traité de manière globale et intégrée pour des résultats durables et alignés avec les enjeux de tous.

Pour cela, nous accompagnons les équipes opérationnelles à la fois sur des sujets divers d’urbanisme, de fiscalité, de normes environnementales, d’organisation juridique de l’immeuble, parfois des sujets d’éviction. Nous les accompagnons également dans la négociation des conditions d’acquisition foncière, la négociation des conditions de cession foncière et dans la négociation des baux de longue durée. Dans notre pratique, nous constatons que le cadre juridique actuel demeure insuffisamment adapté aux opérations de transformation de l’existant, tant sur le plan du droit des sols, donc des règles d’urbanisme, que sur celui des normes techniques ou environnementales. Toutefois, nous saluons deux lois récentes, la loi Daubié de juin 2025 et la loi Huwart de novembre 2025 qui traduisent toutes deux une orientation favorable avec une volonté progressive du législateur de lever certains freins historiques et d’encourager la réversibilité des bâtiments.

Il est important de rappeler que nous ne sommes pas des maîtres d’ouvrage. Les travaux sont donc réalisés soit par le promoteur, soit par le bailleur en maîtrise d’ouvrage directe. Dès que le bail à construction est contractualisé et que les travaux démarrent, les droits réels du bien sont transférés au preneur à bail. Faisons maintenant un bond d’une cinquantaine d’années pour arriver à la fin du bail à construction. Les droits réels s’éteignent et la pleine propriété revient à la FTI. La FTI récupère alors les immeubles pour poursuivre leur cycle ou pour leur donner une nouvelle orientation.