Interview – Immoweek : Transformer l’existant pour répondre à l’urgence du logement

Les invités du cercle Pierre d’Or, l’excellence immobilière. Ces professionnels construisent l’immobilier d’aujourd’hui et de demain. Rencontre avec des femmes et des hommes remarquables. Bonjour et bienvenue sur Immoweek.

Nouvel épisode du cercle des pierres d’Or qui a le grand plaisir de recevoir aujourd’hui Katelle Le Guillou, directrice générale de la Foncière de la Transformation Immobilière. Bonjour Katelle. — Bonjour. — Merci d’être avec nous pour cette émission. On va évoquer évidemment l’actualité de la FTI.

Presque 3 ans que vous êtes à la tête de la Foncière de la Transformation Immobilière. Quel bilan tirez-vous des chantiers engagés et quels sont vos grands axes de travail pour la suite ?

La Foncière de Transformation Immobilière a déjà été créée depuis 5 ans en juillet 2020 et c’est vrai qu’elle a entrepris la transformation des actifs tertiaires obsolètes. La dynamique de la vacance des bureaux et des autres actifs tertiaires avait été observée par les partenaires sociaux puisque nous sommes un groupe paritaire et que nous sommes dirigés par eux. Au départ, nous avons « bricolé » la transformation : c’est un métier nouveau. Jusqu’alors nous avons su produire du neuf, du logement neuf, du bureau tertiaire neuf. Nous avons su aussi réhabiliter du logement. Mais restructurer un bâtiment et changer son usage, c’est véritablement une pratique différente, innovante, qu’il nous a fallu apprendre. Nous avons dû entreprendre cette compréhension, cette expertise technique du bâtiment, cette analyse financière, juridique, fiscale.

Peut-être pas pionnier, parce que d’autres foncières ou d’autres bailleurs avaient déjà développé des opérations de transformation mais n’avaient pas cherché à les massifier. Nous avons voulu entreprendre les opérations de transformation dans un but de massification, c’est-à-dire de trouver des solutions que nous pouvons appliquer à d’autres types d’actifs et partager avec la filière.

Que nous disent les résultats du premier semestre 2025 sur l’évolution du marché de la transformation immobilière et sur la place que vous occupez aujourd’hui à la FTI ?

En début d’année, nous avons observé deux mouvements : la dynamique de la vacance a augmenté et donc de plus en plus d’actifs nous sont proposés à l’acquisition. Un mouvement en Île-de-France avec un marché du bureau assez financiarisé, et en région un marché privé détenu par des propriétaires exploitants, avec des arbitrages et des temps souvent plus longs. On constate aujourd’hui beaucoup d’activités en Île-de-France, un petit peu moins en région, mais quelques frémissements se font sentir.

Nous constatons aussi une baisse de la charge foncière. Les élus nous réclament aussi plus de logements gérés que de logements familiaux. Et puis aujourd’hui, des acteurs de la promotion sont durement impactés par la difficulté à commercialiser de l’accession : on est obligé tous ensemble de revoir les programmations pour que le projet se concrétise.

Aujourd’hui, nous avons travaillé principalement la transformation de bureaux vides en logement. Néanmoins, nous avons aussi travaillé avec d’autres bailleurs ou des promoteurs : d’anciens garages, d’anciennes cliniques, d’anciennes écoles. Tous les actifs tertiaires nous intéressent mais aujourd’hui, il nous est adressé principalement du bureau.

Notre première livraison est à Suresnes, au 50 avenue Rouget de Lisle, une opération en résidence étudiante sociale d’environ 127 logements réalisée avec BAFFY Promotion et le bailleur LOGIREP, gestionnaire ARPEJ. Les travaux ont été réalisés dans un délai record de 18 mois.

Le groupe Action Logement a pris des engagements au niveau environnemental proches des indicateurs ESG et de la taxonomie. Nous sommes pragmatiques : l’idée c’est de mettre à l’habitation des logements pour des gens. On va essayer d’avoir des niveaux de standards environnementaux élevés, accessibles, et d’améliorer la performance énergétique pour la maîtrise des charges des locataires.

Le marché se dirige vers la reconversion tertiaire, mais aussi vers le désilotage entre immobilier tertiaire et résidentiel, et vers plus de transparence entre opérateurs, avec un travail à bilan ouvert.

Notre mission d’intérêt général : ce qui nous fait nous lever tous les matins à la FTI, c’est loger les gens. On a une équipe d’environ 30 collaborateurs, assez jeunes, qui agrège beaucoup de compétences différentes.

Aujourd’hui le modèle économique de la FTI est extrêmement gourmand en fonds propres ou en financement bonifié. La bonne question, c’est : avec quels fonds demain accompagnerez-vous la filière de transformation ? C’est quelque chose que nous travaillons avec le groupe, avec Nadia Bouyer, et avec d’autres investisseurs paritaires.